每一个房地产萌新都无法绕开 广钢新城 。

那边集聚了N个开发商，产品超多，是一个浓缩的房地产宇宙。

但最近，广钢新城的地位貌似受到“威胁”。

(资料图)

有群友声称“ 花地湾后续有大量供应土地 ， 价格可以吊打广钢 ”。

嗯？这到底怎么回事？什么时候，荔湾又自顾自地卷起来了？

供过于求？

实际上，群友的话并不难理解。

就像高中政治课本上面说的嘛，供求关系的变化直接影响价格、

供过于求导致产品过剩，只要这个地方的货足够多，那产品便不值钱了。

那么花地湾供应究竟有多少？大致上可以分成4类产品。

1）广信资产包供地

2017年6月29日，万科击败多家开发商，以551亿元鲸吞广信资产包地块，资产包中有多宗供地都位于花地湾。

目前有若干个项目已经被盘活并出售（或者是准备出售）。

譬如玉兰苑，即万汇天地·金域曦府，建筑面积约50万平，一共有3100套左右的产品，现在已经进入了尾盘阶段。

另外就是紫薇园，即万汇天地·瑧园，建筑面积大约为15万平左右，初步推算有近1400套。

今年还会推出荷花苑的项目，即万汇天地·朗庭，具体产品暂未公开。

近期，广州市公共资源交易中心挂出来自广信资产包的两宗宅地，分别是紫兰苑、蕙兰苑。

接下来就剩下碧桃苑、牡丹苑等项目，项目的具体情况大家可以参考一下以下的表格。

2）其余已出让土地

今年花地湾及周边有两宗新地供应，其中位于花地湾的荔湾羊城食品厂AF0203022、AF0203031地块被拍到摇号，最后被武汉城建拿下，其居住用地面积为约2万平，容积率约为2.89，地块不算太大，未来有望做改善产品，参考白鹅潭悦府。

另外桥梓大街地块，和芳村站有一段距离，面积超5万平，容积率3.4左右，不过需要配建安置房，未来可能会以刚需刚改产品为主。

3）其他周边新盘

豪宅华润白鹅潭悦府位于花地湾一带，建筑面积大概是17万平，有5栋住宅，货量不多，但也有564户。

4）旧改

花地湾旧改主要看花地村。

花地村旧改由新隆沙和陆居路两大单元组成，目前新隆沙部分地块已经被华润拿下（荔湾区珠江隧道口以西AF020114、116、AF020112、119地块），目前还剩下陆居路地块自流拍之后还没有上架，正在等待下一次拍卖。

若将花地湾比作一个蛋糕， 广信资产包的存货占了大头，新地、新盘、旧改占另外一部分 ，这里的供应的确不少。

这类产品流入市场之后会在一定程度上稀释同片区其他产品的竞争力，当然，这里也包括广钢的产品。

毕竟，从地段上来看部分新产品也拿捏了地铁等交通配套以及学校配套，另外广钢缺失的高端商业体以及望江的高端产品也在不断补全。

再者，广钢经历了多年的开发，有一定的楼龄，但这些新产品已经经历了新的迭代，在户型使用上会更科学一点，说白了也更符合现代人的居住需求。

目前广钢新盘已经不多，还剩下最后一块住宅用地——广钢234地块，也就是现在的中海保利朗阅。

但是拿着广钢新盘的数量与花地湾的总量相比，广钢新盘的表现还是略显“单薄”了一点，其主力成交还是以存量房为主。

坦白说新盘、新土地对广钢的冲击肯定存在。

不过，说广钢要被“吊打”还是为时过早了。

价值为王

为什么我会这样说？

这里我先举个例子—— 黄埔天量回迁房 事件。

2021年黄埔官宣要在3年拆掉66条村，当时也有粉丝咨询，黄埔会不会因为大量旧改产品陆续入市而导致整体降价。

结果呢？

该涨的老黄埔网红盘还在涨，求稳的云埔刚需大盘的还是那个价，整体行情并没有因为“天量旧改”入市而改变太多。

原因是，黄埔旧改体量虽然大，但是这些旧改项目不会在短时间内涌入楼市，即便真的在短时间能拆完，但项目一般会分多期开发，并且会拉长周期策略以达到收益最大化。

这个原理，放在花地湾这些项目也是成立的。

虽然花地湾的广信资产包有大量的供应，但并不会在短时间就开发完全，即便是万科也用了很多时间去收储，现在才推出第二个项目（第三个项目仍在路上）。

新的土地从开发到上市也需要时间，正常也要一到两年，即便是将开发时间压缩到极致，也需要小半年的时间。

再加上，项目一般都会分期开发，建设时间最短也要两年。

待这些产品流入存量市场，最短也需要两年的时间（法拍可能会短一些，但毕竟是少数），那么，到时候花地湾所有项目的价格，就不能用现在眼光去看了，预计还是会在现有的基础上涨一波的。

虽然我们常说供求关系影响价格，但价值也是决定价格的主要原因。

目前广钢的价值并没有因为这些供应而动摇，譬如它的基本盘—— 学校、地铁、公园都是确定的 ，这类配套在短时间不可变。

因此广钢是不会出现突然“价格崩盘”的情况。

花地湾供应的确陆续有来，但广钢也不是吃素的，现在就断定广钢会被吊打，那真的大可不必。

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