摘要 郑州年度集中土拍盘点。

距离2022年仅有两天，全国22城本年度多轮集中土拍基本均已完成。

对于郑州来说，今年的集中土拍共计三轮，分别是6月3日49宗、11月19日11宗、12月27日14宗。整体来看，本年度郑州三轮集中土拍，释放的公开地块整体偏少，多数以城改地、合村并城用地为主。

(资料图片)

从房企竞拍的热情和拿地行为看，只有第一轮集中土拍争夺激烈有看点。第二轮、三轮伴随着竞拍规则的收紧，参战主角转以央企、国企及少数资金链安全的民企为主，且多以起始价成交，波澜不惊。

大多数房企经历了7月暴雨、8月疫情，在企业内部面临的资金危机、偿债压力面前选择“躺平”。或放缓拿地动作，或直接收紧钱袋子停止拿地，或谨慎启用拿地资金只抢优质地，各房企在现实面前都有自己的拿地“小算盘”。

首轮激战

回顾郑州今年的三次集中供地，第一轮与二轮、三轮相比热度显然不在一个层级。49宗地，虽然多以城改为主，多数事先也“预定了结局”，没有流拍，没有终止，全部成功拍出，共计斩获414亿元成交金。

这次资本盛宴的狂欢，众房企还是比较乐观的。彼时的房企心里都明白，唯有手有余粮心中才能不慌，有地、有优质地才能大干一场。故而，拿地行为也更活跃。

整体来看，品牌房企联合拿地、本土强势房企缺席参与、公开地竞逐激烈是本轮土拍最大的看点。当然，在这场“腥风血雨”的PK中，备受瞩目且竞拍最为激烈的当属经开区009号地、北龙湖10、11号地，高铁商圈东风南路8、9号地，回放下土拍成绩单：

经开区009号地金茂在与万科、绿城、金茂、碧桂园等17家房企竞逐后，被金茂以溢价30%成交，成交额31.6697亿元，即如今已崭露头角的金茂未来府。

北龙湖11号地被保利以溢价30%竞得，成交额19.5亿元，楼面地价2.37万元/㎡。北龙湖10号地被万科以19.5亿元摘夺，楼面价2.46万元/㎡，创下首拍楼面价之高。

高铁商圈东风南路8、9号商用地，被华润联合建杭以溢价55.5%收入囊中，总成交额67.8亿元。

可以看出，众品牌房企对公开地还是相当看好的，即便是不惜豪掷重金也要将其收入囊中。拿地金额榜单显示，华润联合建杭以67.8亿元稳居第一，金茂以31.6697亿元获得第二，万科以29.7067亿元斩获第三，紧随其后的是康桥、融创、保利、山顶金冠、碧桂园、高新投资等房企。

拿地数量榜单显示，开创房地产成交6宗位居榜首，万科成交5宗位居第二，康桥拿地4宗位列第三，融创、振兴分别成交3宗位列第四，成本轮土拍中较大赢家。除此外，高新投资、碧桂园、亚星、招商、兴达分别成交2宗，其余参与的房企均收地1宗。

在集中土拍，争逐激烈的形势面前，围观的“看客”也不少。当然，众看官对于参与房企的资金实力情况，心中也有一杆秤。资金便是底气，更是决定房企是否会参与拿地、拿多少地的关键因素。

二、三轮“哑火”

时间进入7月份，郑州经历了罕见的暴雨之灾，众多房企在建项目的工地损失惨重。与此同时，紧接着疫情加袭，使得原本想靠营销维持现金流的房企直接中止营销动作月余，艰难万分。

从8月份以来，国家统计局公布的郑州房价情况显示，目前已出现四连跌，形势十分严峻。与此同时，郑州的新房、二手房成交量并没有因为房价下滑及特价房出现而提升明显。伴随着维权频出、停工风波、减配危机，房企的艰难处境愈发凸显。

在这样低迷的市场环境下，房企拿地的热情也受到很大程度挫伤。多家一线房企投拓总坦言，摆在房企面前最紧急的任务是营销而非拿地扩张。相信，以此想法为主导的房企比比皆是，最为直观的反映在郑州11月19日的二轮土拍和12月27日的三轮土拍中。

甲方很多从事拿地工作的人反映，如今的市场环境下，别说是民企，即便是不差钱、融资成本较低的国企、央企也不会盲目地迎风口而上。相反，越来越多的房企趋于理性，选择谨慎拿地态度。参与竞拍前会综合评判土地的容积率、建筑密度、高度等指标，更会与地块周边现有楼盘房价做对比、与地块周边的环境进行评测，再三计算土地后续的利润空间。

以二、三轮土拍为例，在“限制马甲”、“增加后置审核”、“五不得”等拿地要求的限制下，房企结合自身的处境及发展基本都收缩了拿地战略。故而，郑州二轮、三轮土拍显得格外平淡，甚至于不约而同地出现未拍先冷情况。

二轮土拍前一日，原计划出让的惠济区56、57号地，管城区65号地、郑东新区18号地等4宗地因无人报名参与竞拍而终止挂牌。

三轮土拍前两日，原计划出让的经开物流园区25、26、27、28号地，经开老城34、35、36号地，北龙湖23号地，惠济区73号地，金水区69、70号地共11宗因无人报名参与竞拍而终止挂牌。其中，令人出乎意料的是，经开老城区的3宗地块和呼声较高的北龙湖23号地也“遇冷”提前退场。

可能选择终止挂牌总归好过流拍，也可能，在这两场土拍大战中，房企拿地的决心、动作终究是败给了资金以及市场。

二、三轮剧本

从成交情况看，郑州二、三轮顺利出让地块共计25宗，包含第二轮11宗，第三轮14宗。城改地、合村并城项目用地毫无悬念地起始价成交，并且成交速度均5分钟一宗，确实像事先排好的剧本走个“过场”而已。

不难总结，经历过“涝疫”之灾，房企在2021年第四季度的现金流压力和销售压力，远比想象中要艰巨得多。

以事实为证，两轮土拍成交的25宗地，有争抢之势的地块只有3宗，占比过少，而且抢地形势远远比不上第一轮土拍，最终成交也均以低溢价公布得主。

涉及二轮土拍中的管城区64号地84.397亩，以溢价率14.86%被电建以熔断价12.06亿元竞得，折合单位地价1428.95万元/亩，楼面地价7145元/㎡。

三轮土拍中的管城区78号地以溢价率14.8%被郑州国投置业有限公司以2.792亿元竞得，折合单位地价1491.74万元/亩，楼面地价7459元/㎡。

杨金片区76号地，以溢价率2.5%被河南杨金科技外包产业园建设投资有限公司以9.8594亿元竞得，折合单位地价1173.13万元/亩，楼面地价6768元/㎡。

从二、三轮土拍成交地块榜单看，两轮土拍基本都没有大赢家。

第二轮土拍，成交总占地约29.68万㎡，成交总建面约105.87万㎡，约65.13亿元。11宗地块中仅1宗溢价成交，即管城区64号地。拿地金额、拿地面积榜单显示，首入北龙湖的华润以20.01亿元摘得拿地金额榜首，以56924.86㎡摘得拿地面积榜首；进驻管城主城的电建，以12.06亿元得拿地金额榜单第二，以56264.97㎡得拿地面积榜单第二。其余参与竞拍的美盛、亚星、正商、瀚宇、天河投资、郑州地铁、中铁、郑地均按照既有的拿地节奏得地，没有悬念，没有惊喜。

第三轮土拍，成交总占地约937.6亩，成交总建面约198.25万㎡，约94.12亿元。其中，央企保利以总成交额29.6709亿元摘得高新区1宗、金水区3宗地，位于拿地金额、拿地数量、拿地面积榜首。

不可否认的是，经历了二轮、三轮土拍，国企确实凭借不可比拟的资金实力和低融资成本优势占足了眼球，也将在未来不久入市以占有市场份额。而郑州本土几个头部房企，建业、康桥、永威、亚新等均选择做个“看客”，不再参与竞拍，而是想方设法安度寒冬。

基本可以判定，当前环境下摆在众民营房企面前的“老大难”已不再是拿地扩张，而是与国家总体基调相吻合的“稳”为主，守住所坚守的产品底线和服务品质，待到明年花开，再战。而对于资金实力强劲的央企、国企、头部房企，拿地热情减退抑或不参与拿地，或许是在等待一个契机。只要地块足够优质，所处的片区足够纯粹，有可观的利润空间，仍会参与争夺。

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